Nors frazė „buto pirkimas grynaisiais“ istoriškai asocijuojasi su tiesioginiu popierinių kupiūrų perdavimu iš rankų į rankas sandorio metu, šiuolaikinėje teisinėje ir finansinėje sistemoje ši sąvoka turi visai kitą reikšmę.
Šiandien pirkimas „grynaisiais“ nekilnojamojo turto rinkoje reiškia būsto įsigijimą asmeninėmis (nuosavomis) lėšomis – be banko ar kitos kredito įstaigos paskolos. Pats atsiskaitymas už turtą fiziškai popieriniais pinigais šiuo metu yra griežtai ribojamas įstatymų.
Šiame išsamiame gide apžvelgsime, kokie ribojimai taikomi atsiskaitant grynaisiais, kaip vyksta buto pirkimas nuosavomis lėšomis, kokius dokumentus būtina paruošti VMI bei bankams ir kaip išvengti teisinių bei finansinių rizikų.
1. Atsiskaitymo grynaisiais pinigais ribojimai Lietuvoje
Lietuvos Respublikoje atsiskaitymus grynaisiais pinigais griežtai reglamentuoja Atsiskaitymų grynaisiais pinigais ribojimo įstatymas.
5 000 € riba
Įstatymas numato, kad visi atsiskaitymai ir kiti mokėjimai pagal sandorius tarp fizinių bei juridinių asmenų gali būti atliekami grynaisiais pinigais tik jeigu jie neviršija 5 000 € (arba atitinkamos sumos užsienio valiuta).
Atsakomybė: Jei sandorio suma viršija 5 000 €, visa likusi suma arba visas mokėjimas privalo būti atliekamas tik bankiniu pavedimu. Draudžiama sumą išskaidyti į kelias mažesnes dalis, siekiant išvengti šios ribos (pvz., mokėti po 4 900 € keliomis dienomis iš eilės).
Išimtiniai atvejai
Tik labai retomis išimtinėmis aplinkybėmis (pvz., kai mokėjimo vietoje nėra galimybės pasinaudoti banko paslaugomis ar interneto ryšiu) atsiskaitoma grynaisiais viršijant šią sumą. Tačiau apie tokį sandorį mokėjimą gavęs asmuo privalo per 10 dienų pranešti Valstybinei mokesčių inspekcijai, o procedūros išimtis galima pasitikrinti oficialiuose Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) giduose.
Išvada: Perkant butą nuosavomis lėšomis, faktiškai visi pinigai turi būti jūsų banko sąskaitoje ir pervedami pardavėjui elektroniniu būdu.
2. Pinigų kilmės pagrindimas
Vienas svarbiausių žingsnių perkant būstą be paskolos – gebėjimas įrodyti, iš kur gavote pirkimui reikalingas lėšas.
Pagal Pinigų plovimo ir terorizmo finansavimo prevencijos įstatymą, atitinkamos institucijos – notarai, bankai ir VMI – privalo tikrinti stambių sandorių finansavimo šaltinius.
Kokius lėšų kilmės dokumentus reikės pateikti?
Priklausomai nuo toho, kaip sukaupėte sumą būstui, notarui arba bankui (atliekant pervedimą) gali tekti pateikti:
Sutaupytas darbo užmokestis: Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) deklaracijos, darbo sutartys, banko sąskaitos išrašai, rodantys reguliarias pajamas.
Parduotas kitas nekilnojamasis turtas ar automobilis: Ankstesnio sandorio pirkimo-pardavimo sutartis ir banko išrašas, patvirtinantis gautas lėšas.
Dovanojimas iš artimųjų: Notariškai patvirtinta dovanojimo sutartis (būtina, jei suma iš artimų giminaičių viršija 14 500 €).
Paveldėjimas: Paveldėjimo teisės liudijimas.
Dividendai ar verslo pardavimas: Įmonės dividendų išmokėjimo protokolai, akcijų pardavimo sutartys.
Jei pirkėjas negali aiškiai ir dokumentais pagrįsti pinigų kilmės, notaras turi teisę atsisakyti tvirtinti sandorį, o komercinis bankas gali sustabdyti arba užblokuoti įtartiną pinigų pervedimą.
3. Pirkimo nuosavomis lėšomis procedūra: žingsnis po žingsnio
Nors pirkimas be banko paskolos vyksta greičiau (nereikia laukti banko kredito komiteto sprendimo, turto vertinimo ar hipotekos įregistravimo), procedūra vis tiek reikalauja teisinio kruopštumo.
1 žingsnis: Būsto ir pardavėjo patikra
Prieš priimdami sprendimą, patikrinkite duomenis oficialiame Registrų centro nekilnojamojo turto registre (ar turtas neįkeistas, neareštuotas, ar nėra įregistruotų nuomos sutarčių) bei įsitikinkite, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas.
2 žingsnis: Preliminarioji sutartis ir avansas
Jei galutinis sandoris sudaromas ne iš karto, pasirašoma preliminari sutartis ir pervedamas avansas. Avansas atliekamas tik bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą (paskirtyje nurodant: „Avansas pagal preliminariąją sutartį už būstą [Adresas]“).
3 žingsnis: Dokumentų teikimas notarui
Notaras užsako pažymas iš Registrų centro, patikrina šalių veiksnumą, apribojimus ir parengia pirkimo-pardavimo sutarties projektą. Šiame etape pateikiami ir pinigų kilmę įrodantys dokumentai.
4 žingsnis: Sutarties pasirašymas ir atsiskaitymas
Galimi trys atsiskaitymo modeliai:
Atsiskaitymas iki sutarties pasirašymo: Pirkėjas perveda visą sumą pardavėjui likus dienai ar kelioms valandoms iki vizito pas notarą. Sutartyje įrašoma, kad pardavėjas pinigus jau gavo ir pretenzijų neturi.
Atsiskaitymas po sutarties pasirašymo: Pasirašoma sutartis, kurioje numatomas terminas (pvz., 2–5 darbo dienos), per kurį pirkėjas privalo pervesti pinigus. Pervedus pinigus, notaras išduoda pažymą apie visišką atsiskaitymą.
Depozitinė sąskaita (Saugiausias būdas): Pirkėjas perveda pinigus į notaro arba banko depozitinę sąskaitą. Pasirašius sutartį, notaras pats perveda pinigus pardavėjui.
4. Pirkimo nuosavomis lėšomis privalumai ir rizikos
| Privalumai | Rizikos ir trūkumai |
| Greitesnis sandoris: Nėra banko biurokratijos, nereikia gauti kredito sprendimo. | Griežtas VMI ir bankų tikrinimas: Būtina nepriekaištingai pagrįsti pinigų kilmę. |
| Mažesnės sandorio išlaidos: Nereikia mokėti banko sutarties mokesčio, turto įkeitimo (hipotekos) mokesčių notarui. | Finansinio likvidumo sumažėjimas: Didelė dalis santaupų „įšaldoma“ nekilnojamajame turte. |
| Derybinis pranašumas: Pardavėjai dažnai suteikia nuolaidą pirkėjams, kurie gali atsiskaityti iš karto. | Apsaugos trūkumas: Nėra banko teisininkų atliekamo papildomo turto audito (visą patikrą atlieka pats pirkėjas arba notaras). |
5. Dažniausiai užduodami klausimai (D.U.K.)
Ar galiu išsigryninti pinigus bankomate ir atnešti juos pardavėjui į notaro biurą?
Ne. Notaras atsisakys tvirtinti sandorį, jei suma viršija 5 000 €, o atsiskaitoma grynaisiais pinigais į rankas. Visas atsiskaitymas privalo vykti per banko sąskaitas.
Ką daryti, jei pinigus būstui taupiau grynaisiais namuose daugelį metų?
Grynųjų pinigų laikymas namuose teisiškai nėra draudžiamas, tačiau įnešant didelę sumą į banko sąskaitą arba atliekant pervedimą pardavėjui, bankas ir VMI pareikalaus įrodyti, kaip tie pinigai buvo uždirbti. Jei pajamos nebuvo deklaruotos arba nuo jų nesumokėti mokesčiai, gresia VMI patikrinimas.
Ar perkant nuosavomis lėšomis būtina daryti turto vertinimą?
Ne, nebūtina. Turto vertinimas atliekamas banko reikalavimu, kai prašoma paskolos. Perkant nuosavais pinigais vertinimas nėra privalomas, nebent patys norite įsitikinti tikrąja turto rinkos verte.