Parduodate butą ar namą ir staiga prisimenate, kad jį įsigijote vos prieš kelerius metus? Tuomet klausimas apie mokesčius greičiausiai jau sukasi galvoje. Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų Lietuvoje reiškia, kad iš gauto pelno gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Bet ne visada – ir čia slypi nemažai niuansų, kuriuos verta žinoti iš anksto, kad vėliau nenustebintų VMI laiškas.
NT Pardavimas kas yra 10 metų taisyklė?
Lietuvoje jau nuo 2016 metų galioja nuostata, kad parduodant nekilnojamąjį turtą, kurį valdėte trumpiau nei 10 metų, gautas pelnas laikomas apmokestinamosiomis pajamomis. Kitaip tariant, valstybė nori dalies to pelno, jei nusprendėte turtu „prekiauti“ anksčiau nei praėjus dešimtmečiui nuo įsigijimo.
Svarbu paminėti, kad nuo 2026 m. sausio 1 d. šis terminas naujai sudaromiems sandoriams trumpėja iki 5 metų. Tai reiškia, kad ateityje savininkams bus lengviau parduoti turtą be mokestinės naštos, tačiau seniems, dar iki pakeitimo įsigytiems objektams, taisyklės gali skirtis priklausomai nuo įsigijimo momento. Jei nesate tikri, kuris terminas taikomas būtent jūsų atveju, geriausia patikrinti aktualią informaciją Valstybinės mokesčių inspekcijos svetainėje.
Terminas skaičiuojamas nuo turto įsigijimo momento – tai gali būti pirkimo–pardavimo sutarties data, paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo diena arba, jei turtas buvo statomas, statybos užbaigimo akto data.
Kokie mokesčiai taikomi
Jei parduodate turtą neišlaikę nustatyto termino, gautas pelnas apmokestinamas 15 proc. GPM tarifu (didesnėms pajamoms gali būti taikomas ir didesnis tarifas). Svarbu suprasti – mokestis skaičiuojamas ne nuo visos pardavimo sumos, o tik nuo pelno, tai yra skirtumo tarp pardavimo kainos ir įsigijimo kainos, atėmus pagrįstas išlaidas.
Formulė atrodo taip:
(Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina – Leidžiami atskaitymai) × 15 %
Prie leidžiamų atskaitymų priskiriama nemažai dalykų, kuriuos žmonės dažnai pamiršta: notaro paslaugos, VĮ Registrų centro rinkliavos, brokerio komisiniai, energinio naudingumo sertifikato išlaidos, geodeziniai matavimai, o kartais net paskolos administravimo mokesčiai. Kuo daugiau dokumentais pagrįstų išlaidų surinksite, tuo mažesnė bus apmokestinamoji suma.
Pavyzdys
Tarkime, 2020 metais nusipirkote butą už 100 000 eurų. 2026 metais jį pardavėte už 130 000 eurų. Sutarties sudarymui ir kitoms paslaugoms išleidote 1 500 eurų. Pelnas skaičiuojamas taip: 130 000 – 100 000 – 1 500 = 28 500 eurų. Nuo šios sumos ir bus skaičiuojamas 15 proc. GPM, tai yra apie 4 275 eurus.
Kada GPM mokėti nereikia
Geroji žinia – yra nemažai atvejų, kai net ir neišlaikius 10 metų mokesčio galima teisėtai išvengti:
- Vienintelio būsto išimtis. Jei parduodamame būste buvote deklaravę gyvenamąją vietą nepertraukiamai bent dvejus metus iki pardavimo, pajamos gali būti neapmokestinamos.
- Trumpesnis deklaravimas su reinvestavimu. Jei gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei dvejus metus, tačiau per metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą, mokesčio taip pat galima išvengti.
- Paveldėtas turtas iš artimų giminaičių. Jei turtą paveldėjote iš tėvų, vaikų, sutuoktinio ar kitų artimiausių giminaičių, dažnai taikomos švelnesnės sąlygos nei parduodant turtą, gautą iš tolimesnių giminaičių ar pašalinių asmenų.
Kiekvienas atvejis vis dėlto individualus, todėl geriausia situaciją pasitikrinti pačiam arba pasikonsultuoti su specialistu, kad nereikėtų vėliau ginčytis su mokesčių administratoriumi.
Kaip ir kada deklaruoti pajamas
Jei pardavus turtą susidaro apmokestinamasis pelnas, jį reikia deklaruoti metinėje pajamų deklaracijoje iki kitų metų gegužės 2 dienos. Deklaracija teikiama elektroniniu būdu per Valstybinės mokesčių inspekcijos e. VMI sistemą. Jei gyvenamąją vietą jau esate deklaravę išvykę iš Lietuvos, terminas trumpesnis – pajamas reikia deklaruoti per 30 kalendorinių dienų nuo pardavimo.
Jei turtas priklausė bendrai su sutuoktiniu, pajamos paprastai laikomos lygiomis dalimis abiejų vardu, taigi kiekvienas deklaruoja savo dalį atskirai.
Duomenis apie nuosavybės teises ir jos įregistravimo datą, jei jų neturite po ranka, visada galima pasitikrinti VĮ Registrų centro sistemoje – tai padės tiksliai apskaičiuoti, kiek laiko iš tikrųjų valdėte turtą.
Dažniausios klaidos, kurių verta vengti
Praktikoje dažniausiai žmonės suklysta ne dėl piktos valios, o tiesiog nežinodami smulkmenų:
Pirma, pamirštama, kad įsigijimo vertę galima didinti dokumentais pagrįstomis išlaidomis – ne vien pirkimo kaina. Antra, klaidingai manoma, kad vienintelio būsto statusas automatiškai atleidžia nuo mokesčio, nors realiai svarbi būtent deklaruotos gyvenamosios vietos trukmė. Trečia, kartais tiesiog pavėluojama deklaruoti pajamas, o už tai gresia delspinigiai ir bauda.
Norint šių klaidų išvengti, verta iš anksto susirinkti visus su pirkimu ir pardavimu susijusius dokumentus bei pasitikslinti terminus.
Ką daryti, jei neaišku, ar reikės mokėti mokestį
Kiekviena situacija skiriasi – priklauso nuo turto įsigijimo būdo, deklaruotos gyvenamosios vietos, šeiminės padėties ir daugelio kitų faktorių. Jei planuojate parduoti butą, namą ar žemės sklypą ir norite iš anksto žinoti, su kuo susidursite finansiškai, o gal ir sulaukti pagalbos pačiame pardavimo procese, verta pasikonsultuoti su patyrusiu nekilnojamojo turto specialistu. Pavyzdžiui, Sigitas Žiaunys padeda savininkams susigaudyti tiek pardavimo, tiek mokestiniuose klausimuose ir palydi per visą sandorio kelią – nuo turto įvertinimo iki raktų perdavimo naujam savininkui.
Apibendrinant
Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų nebūtinai reiškia dideles išlaidas – viskas priklauso nuo to, ar susidaro pelnas, kiek laiko turtas buvo jūsų nuosavybė ir ar tenkinamos kurios nors išimties sąlygos. Svarbiausia – nepalikti klausimų paskutinei minutei. Pasitikrinkite terminus, surinkite dokumentus, patikslinkite savo situaciją oficialiuose šaltiniuose, tokiuose kaip vmi.lt ar registrucentras.lt, ir tik tada rašykite skelbimą apie pardavimą. Taip sandoris praeis be nemalonių staigmenų, o galvos skausmo dėl mokesčių bus gerokai mažiau.