Nekilnojamojo turto dovanojimas ir VMI: kada reikia mokėti mokesčius, kaip deklaruoti ir kaip išvengti klaidų?

Nekilnojamojo turto (NT) – buto, namo, žemės sklypo ar jo dalies – dovanojimas Lietuvoje yra vienas dažniausiai pasitaikančių sandorių tarp artimųjų. Nors pats sandoris įforminamas pas notarą, galutinis finansinis ir teisinis taškas uždedamas bendraujant su Valstybine mokesčių inspekcija (VMI).

Pagrindiniai klausimai, kylantys gavus arba planuojant dovanoti NT: ar reikės mokėti Gyventojų pajamų mokestį (GPM), kada ir kaip dovaną privaloma deklaruoti VMI bei kas nutinka, jei padovanotą turtą nusprendžiama parduoti?

1. GPM ir nekilnojamojo turto dovanojimas: kas atleidžiamas, o kas privalo mokėti?

Podovanotas nekilnojamasis turtas VMI akyse yra laikomas gyventojo gautomis pajamomis natūra. Tai, ar ši dovanų gauta suma bus apmokestinta 15 % (ar didesniu) GPM tarifu, tiesiogiai priklauso nuo dovanotojo ir apdovanotojo giminystės ryšio.

A. Dovanojimas tarp artimų giminaičių (0 % GPM)

Pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, visos dovanos iš artimų giminaičių yra visiškai atleidžiamos nuo GPM, nepriklausomai nuo dovajamo NT vertės.

Artimaisiais giminaičiais VMI laiko šiuos asmenis:

• Sutuoktinius;

• Vaikus (įvaikius) ir tėvus (įtėvius);

• Senelius ir vaikaičius;

• Brolius ir seseris.

Pavyzdys: Jei mama padovanoja sūnui 150 000 € vertės butą, sūnus GPM nemoka. Tačiau ši dovana vis tiek turi būti deklaruojama metinėje pajamų deklaracijoje.

B. Dovanojimas tarp kitų asmenų ar tolimesnių giminaičių (Apmokestinama)

Jei NT padovanojamas asmeniui, kuris neįeina į aukščiau išvardintą artimų giminaičių sąrašą (pvz., pusbroliui, dėdei, uošvei, sužadėtinei ar visiškai svetimam žmogui), taikomos šios taisyklės:

1. Neapmokestinamasis dydis: Per kalendorinius metus iš kitų gyventojų gautų dovanų suma iki 2 500 € yra neapmokestinama.

2. Apmokestinamasis dydis: NT vertės dalis, viršijanti 2 500 €, yra apmokestinama 15 % GPM tarifu (arba 20 %, jei bendros metinės pajamos viršija numatytas VDU ribas).

Pavyzdys: Dėdė padovanoja sūnėnui žemės sklypą, kurio mokestinė (rinkos) vertė yra 32 500 €.

• Neapmokestinama dalis: 2 500 €.

• Apmokestinamasis pelnas: 32 500 € – 2 500 € = 30 000 €.

• Mokėtinas GPM valstybei: 30 000 € × 0,15 = 4 500 €.

2. Kaip VMI nustato padovanoto nekilnojamojo turto vertę?

GPM skaičiuojamas ne nuo sugalvotos sumos, o nuo dovanojimo sutartyje nurodytos arba VMI pripažintos NT rinkos vertės.

Notaro tvirtinamoje dovanojimo sutartyje įrašoma turto vertė, kuri dažniausiai grindžiama Registrų centro nekilnojamojo turto masinio vertinimo duomenimis. Jei manoma, kad masinis vertinimas neatitinka tikrovės, šalys gali užsakyti nepriklausomą turto vertinimą, kurio išvadomis remiantis įrašoma tiksli rinkos vertė.

Ši vertė yra kritiškai svarbi ne tik mokesčiams dovanojimo metu skaičiuoti, bet ir ateityje – jei apdovanotasis nuspręstų turtą parduoti.

3. Dovanoto NT deklaravimas VMI: terminai ir tvarka

Nors artimi giminaičiai mokesčių nemoka, deklaravimo prievolė išlieka.

Kada privaloma deklaruoti?

Apdovanotasis asmuo privalo deklaruoti gautą NT, jei:

1. NT gautas iš artimo giminaičio ir jo vertė viršija 2 500 €.

2. NT gautas iš kito asmens (ne giminaičio) ir jo vertė viršija 2 500 €.

Iki kada reikia pateikti deklaraciją ir sumokėti mokesčius?

Gautas turtas deklaruojamas teikiant metinę Gyventojų pajamų deklaraciją (forma GPM311) per VMI Elektrinio deklaravimo sistemą (EDS).

• Deklaravimo ir mokesčio sumokėjimo terminas: Kito mėnesio po kalendorinių metų pabaigos iki gegužės 2 dienos.

• Pavyzdžiui, jei NT padovanotas 2026 m., jį deklaruoti ir mokesčius (jei jie priklauso) sumokėti privaloma iki 2027 m. gegužės 2 d.

4. Didieji spąstai: padovanoto nekilnojamojo turto pardavimas

Dažna klaida, kurią daro gyventojai – prielaida, kad padovanotą turtą galima bet kada iškart parduoti be jokių mokesčių valstybei.

Jei gavote NT dovanų ir nusprendėte jį parduoti nepraėjus 10 metų (arba nuo 2026 m. įsigaliojusio sutrumpinto 5 metų išlaikymo termino nuosavybėje):

VMI skaičiuos 15 % GPM nuo susidariusio kainų skirtumo (pelno).

Pavyzdys, kaip išvengti mokesčių netikėtumų:

1. Tėvai padovanoja dukrai butą. Sutartyje nurodyta Registrų centro vertė – 80 000 €.

2. Dukra po metų parduoda šį butą rinkos kaina už 110 000 €.

3. Dukros gautas pelnas: 110 000 € – 80 000 € = 30 000 €.

4. Mokėtinas GPM VMI: 30 000 € × 0,15 = 4 500 €.

Kaip to išvengti?

• Išlaikymo terminas: Jei apdovanotasis išlaiko turtą nuosavybėje ilgiau nei numatytą lengvatinį terminą (5 metus), parduodant GPM nemokamas visai.

• Gyvenamosios vietos deklaravimas: Jei apdovanotasis padovanotame būste deklaruoja savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, parduodant būstą GPM nemokamas.

5. Dažniausiai užduodami klausimai (D.U.K.)

Ar dovanotojas (tas, kas dovanoja) turi ką nors deklaruoti VMI?

Ne. Asmeniui, kuris perleidžia savo turtą neatlygintinai (dovanoja), jokios pajamos nesusidaro, todėl prievolės mokėti mokesčius ar deklaruoti sandorį VMI jam nėra.

Ar galima padovanoti būstą su skolomis ar hipoteka?

Padovanoti įkeistą būstą galima tik gavus raštišką kreditoriaus (banko) sutikimą. Jei bankas leidžia perleisti turtą ir skolą, VMI vertina tik grynąją perleidžiamo turto vertę.

Ką daryti, jei dovana gauta iš užsienio valstybės piliečio?

Taisyklės priklauso nuo giminystės ryšio, o ne nuo pilietybės. Jei NT yra Lietuvoje, sandoris tvirtinamas pagal Lietuvos teisę, o mokesčių lengvatos artimiems giminaičiams galioja nepriklausomai nuo to, kokios šalies piliečiai yra tėvai ar vaikai.

Apibendrinimas