Preliminarioji pirkimo‑pardavimo sutartis – tai rašytinis susitarimas, kuriuo viena šalis įsipareigoja ateityje pasirašyti pagrindinę (notarinę) dėl nekilnojamojo turto sandorį, o kita – šį sandorį priimti Ober-Haus. Tačiau preliminarioji sutartis dar neišperleidžia nuosavybės teisės – ji tiesiog fiksuoja šalių ketinimus.
Teisinis pagrindas
Civilinio kodekso 6.165 str. 3 d. nustato, kad sutartyje privalo būti sudėtas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Jei termino nėra – pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per 1 metus nuo preliminarios sutarties sudarymo . Termino nurodymas yra esminė sąlyga, nes jos nebuvimas riboja sutarties vykdymo galiojimą.
Kodėl verta sudaryti preliminariąją sutartį?
Užfiksuojamos kainos ir sąlygos – pirkėjas gali užrakinti dabartinę kainą, prieš formaliai įsigyjant NT Aruodas Files.
Laikas pasiruošti – ne visada galima iš karto pasirašyti pagrindinę notarinę sutartį (laukiama leidimų, banko finansavimo, statybų baigtumo) Sonata Kajotaitė+2Ober-Haus+2Newsec+2.
Skirtingi terminai ir atsakomybės – galima detaliai numatyti avansą, jo dydį, terminą, taip pat baudas už nevykdymą.
Pagrindinės sutarties sąlygos
Remiantis teisininkų (pvz., Ober‑Haus) praktika, būtina įtraukti:
Tiksli šalių ir turto identifikacija – vardai, asmens kodai, tiksli NT vieta, kadastronis Nr., plotas, kambarių skaičius=
Kaina ir mokėjimo tvarka – avanso dydis, užstato sąlygos, galutinis atsiskaitymas =
Terminas sudaryti pagrindinę sutartį – konkreti data arba įvykiai (paskolos gavimas, statybos baigtumas) Ober-Haus.
Atsakomybės ir netesybų sąlygos – aiškios pasekmės, jei viena šalis atsisako ar nesugeba vykdyti sutarties
Papildomi įsipareigojimai – dokumentų paruošimas, leidimų gavimas, techninės būklės atskleidimas .
Avansas ir garantijos
Dažnai preliminarioje sutartyje įtraukiamas avansas (paprastai 10–15 %): pirkėjas moka dalį arba visą avansą, kuris:
laikomas pirkėjo įsipareigojimo garantija;
pavėlavus pagrindinei sutarčiai, uždelstas avansas (ar jo dalis) gali būti prilygintas netesyboms
Advokato patarimai
Nenaudokite tik šablonų – kaip pažymi advokatė Asta Mineikienė, internetiniai šablonai dažnai netinka konkretiems atvejams ir gali palikti poreikį transportuoti rizikas net ir po avanso pirkimo
Aiškiai apibrėžkite trūkumų atskleidimą – slepiant defektus, pirkėjui gali tekti brangiai už tai sumokėti vėliau .
Numatykite aiškias sąlygas – terminų, avanso grąžinimo, sąlygų nutraukimo su sankcijomis .
Teismų praktika
Anksčiau laikyta, kad avanso mokėjimas automatiškai reiškia pagrindinės sutarties sudarymą, tačiau Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad sutartys sprendžiamas pagal šalių valią – netesybų ar avanso buvimas negali paties santykio apibrėžti kitaip prieštaraujančiai susitarimo šalių valiai .
Santrauka
Preliminarioji pirkimo‑pardavimo sutartis – tai:
rašytinis įsipareigojimas į ateitį pasirašyti pagrindinę sandorio sutartį;
priemonė apsaugoti pirkėją ar pardavėją nuo kainos svyravimų ar pasikeitusių sąlygų;
reikalaujanti išsamios ir konkretintos sutarties – su terminais, avansu, atsakomybėmis.
Patarimai: naudokite profesionalų teisinę pagalbą, tiksliai apibrėžkite sąlygas, venkite šablonų ir karštai mokančios neteisingos struktūros. Tokiu būdu galite žymiai sumažinti finansines ir teisines rizikas prieš sudarant notarinę pagrindinę pirkimo‑pardavimo sutartį.